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營運穩定、價格低於隱含價值
地產基金重新受青睞 優選香港、新加坡
撰文者：賀先蕙
更新時間：2017-10-01
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在全球股債普遍不再便宜下，哪裡還可以找到價格相對合理的投資商品呢？過去幾年，受到升息疑慮影響而較不受到投資人注目的地產基金，會是一個不錯的選擇！
駿利亨德森環球房地產股票團隊共同主管高博深（Tim Gibson）8月份來台接受《Smart智富》月刊專訪時指出，過去幾年，由於投資人對聯準會（Fed）升息的預期與擔憂升息將衝擊REITs的表現，使得地產股相對不受青睞，「老實說，我們這個產業，過去幾年有一點『不流行』。」高博深指出。
然而，也正因為如此，如果以美國的Raymond James不動產信託指數與標準普爾500指數相比，後者的預估本益比（forward PE）早已經超過歷史平均，而衡量REITs的營運資金乘數（FFO multiple，類似本益比的概念）仍在歷史平均附近，「我們目前看待這個產業的想法是，價格不貴、許多物件的價格都低於它們的隱含資產價值。而且營運上也非常穩定。」高博深強調。
如果再檢視全球不動產指數報酬率可以發現，過去5年，MSCI全球不動產指數年化報酬率達8.49%（詳見圖1），「這是一個很穩定的產業。大約是4%的獲利成長、再加上4%的股利率。長期來說，地產股的報酬率大約是高個位數。」高博深分析。
在地產股價格仍合理、長期報酬穩定下，高博深也分析了駿利亨德森全球地產團隊對全球各主要城市房地產週期循環的看法。駿利亨德森團隊根據多年地產業第一手的觀察，將目前全球的房地產市場週期循環分為復甦、成長減速、向下循環與脫離底部等4個階段（詳見圖2）。最值得投資的是剛剛脫離底部、進入復甦階段的市場。由圖中可見，包括香港/中國零售、新加坡住宅、商辦與德國住宅等，都是剛進入復甦的階段。
香港零售業出現正成長
星國住宅市場漸回溫
以亞洲的香港、新加坡兩地區來看，過去幾年，包括香港和中國的零售業，受到打貪、網路購物衝擊以及新加坡政府打擊高房價等，都使得市場對這兩個地區的看法相對悲觀。然而，今年以來卻出現了轉機，「這兩個地區是過去5年至6年以來，市場第一次再度正面看待。」高博深強調。
首先來看香港的零售業。根據香港政府所公布的數據，今年3月，香港零售銷售終於結束了長達2年的下跌整理，出現小幅成長。而今年7月的零售銷售年增率更是成長了4.6%，是2015年2月以來的最佳成績。隨著零售業從谷底翻揚，香港零售商場的租金收益也開始改善，對於香港地產股產生業績貢獻。以MSCI亞太地區房地產指數最大成分股新鴻基地產（0016.HK）為例，其股價今年以來就大漲了30.88%，也帶動指數今年以來報酬率達21.51%（詳見圖1）。
另一方面，新加坡住宅市場也開始看到回溫的跡象。從2011年開始，新加坡政府眼見房價高漲，開始著手打房，並且推出了包括額外買方印花稅（ABSD）、賣方印花稅（SSD）等措施。新加坡房價指數從2013年到2016年年底，跌幅逾10%。然而，到了今年3月，新加坡政府終於開始放鬆監管政策，包括降低賣方印花稅等，被市場解讀為新加坡住宅市場已經落底，「這給了市場一個訊號，緊縮循環可能結束了。」高博深強調。
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