好房二三事
不只建商倒貨潮，中古屋市場亦湧現賣壓
房屋稅、地價稅雙漲 多屋族擬賣屋、漲租金
撰文者：林帝佑
更新時間：2016-12-01
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低迷的房市，2016年禍不單行，價量均跌後，又碰上持有稅雙漲，先是房屋稅上漲，接著2016年恰好是公告地價3年1調的年度，全國平均調漲30.54%，是1991年以來調幅最高的一次。
持有稅過去久未調整，此番變動又過於劇烈，造成批評聲音不小，不過《Smart智富》月刊與創市際市場研究顧問合作，針對居住在六都、擁有房產的民眾，進行有關持有稅調漲的調查，發現認為調幅過高者占54.0%（詳見圖1），僅略微過半，仍有近半的受訪者表達尚在可接受的範圍內。不過，調查也發現持有稅提高，確實刺激屋主賣房的意願，及房東可能因此調高房租等2大趨勢，詳見以下分析：
趨勢1》賣屋的人愈來愈多，供過於求續擴大
調查顯示，持有投資用房產的民眾，因為持有稅調高，而想要出售房產者高達51.6%（詳見圖2），甚至僅持有自用住宅的受訪者，也有32.2%想要賣房（詳見圖3）。
這意味著什麼呢？就是賣壓！2017年的市場上將不只有建商的完工建案倒貨潮，還有中古屋屋主的加大供給。
觀察建照的狀況，金融海嘯過後，建商推案量激增，2013年來到高峰，當年共有13萬3,072戶住宅申請建照，是2009年推案量的2倍之多，2014年、2015年也同樣在10萬戶以上的高檔區（詳見圖5）。2016年統計至9月，建照量雖然只有5萬9,749戶，但不容忽視的是前幾年的建案即將完工。華固建設總經理洪嘉昇表示，2016年房市景氣不如以往，是影響建商推案意願的關鍵，多數開發商選擇保守經營。
但洪嘉昇也分析，一個建案從取得建照到完工交屋，週期是3∼4年，2013年、2014年的推案高峰，交屋時間點就是2016年到2017年，雖當時的銷售率普遍不差，不過接下來，不論是建商賣餘屋給自住客、或投資客賣給自住客都需要一段時間才能去化。換言之，新建案的賣壓絕對不容小覷。
至於中古屋的狀況，據屋比趨勢研究中心於11月3日至11月7日針對有購屋意願的民眾進行調查，有56%的民眾決定「暫緩或是放棄購屋」（有效問卷數為726份，在95%的信心水準下，樣本抽樣誤差為±3.64%）。綜合2份調查的結果，也就是說，2017年的房市是賣方愈變愈多，買方卻愈變愈少！
在供給增多、需求減少的情況下，屋比房屋比價App創辦人葉國華分析，蛋黃區因供給不如蛋白區、蛋殼區多，2017年房價修正幅度介於5%∼10%間，而蛋白區有10%∼15%、蛋殼區則還有15%以上的修正空間。
對於欲出售自用房屋的民眾，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨建議，「絕對要慎思！」這類型的屋主常想高賣低買賺價差，但此時成交價一定不好，加上交易成本，到頭來常常是白忙一場。
如果是要出售投資用房產，葉國華說，目前市場賣壓大，屋主開價要比市場行情低3%∼5%，才能大幅提升詢問度。
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