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養房》精算口袋深度,是買房第一步

想靠房產賺錢 先修7學分

撰文者:郭莉芳

4.學專業包租公,租金報酬率得抓10%

租金報酬率的算法有很多種,房仲或投資客最愛包裝高報酬率來吸引買方的購買意願,但是在專業包租公眼中,報酬率的算法只有1種。

而報酬率應該達到哪個水準才值得買進呢?業餘包租公是抓6%上下,專業包租公則會抓10%,建議投資報酬率至少6%,才值得買進。

租金報酬率計算方式

正確算法:年租金收入÷(房屋總價+裝潢成本)-房貸利率=報酬率

錯誤算法1:(年租金收入÷自備款)-房貸利率=報酬率

錯誤算法2:年租金收入÷自備款=報酬率

2種錯誤算法都是單算投入資金成本(即自備款)的報酬率,這是資金高槓桿的操作,並非房屋這項資產本身的報酬率,一旦出現閃失,風險很大,而房仲與投資客通常用來宣傳的包裝手法就是這2種。

最惡劣的算法就是連房貸利率都不計入,只看自備款與全年租金收益,一算下來,投報率更會放大好幾倍,讓沒當過包租公的菜鳥投資人傻傻地掏出錢來投資。

柯惇貿提醒,不管是專業包租公或是業餘包租公,投資報酬率都要採用第1種算法,就是用房屋的持有成本為分母,將購屋總價、裝潢成本、家電成本等都包含進去,算出來的報酬率才是最真實的。

5.挑上班族多、交通方便的區域入手

如何找出有足夠租屋人口的區域呢?答案是「有工作人口就租得掉」。該去哪裡找就業機會多的區域呢?手上有10間房子、住在桃園市的房地產達人Sillen的做法是「專挑工業區周遭」,因為就業人口多;買賣過10間房子的Collina位在人口稠密的台北,所以尋找「離捷運站走路不超過10分鐘的區域」。兩人買房的地區不同,但都看重上班族要交通便利的需求,以及有足夠的租屋流動人口,房子招租較容易。

既然如此,很多人會認為大專院校附近每年都有新生入學,應該是包租公最適合進攻的市場?其實房產投資專家,或是像Sillen這樣的租屋達人可不這麼認為。Sillen在當包租公前半年,也是租給學生,後來卻有學生半夜打麻將,被其他上班族房客不斷抗議,半年後他決定只租上班族,不再租學生,管理問題因此變少。

不碰學生租屋市場的3理由

柯惇貿分析,專業包租公之所以比較不願碰學生市場,理由有3:

1.學生族較不愛惜環境,物品損壞機率高。

2.作息與上班族相反,常常晚上還有同學拜訪,容易喧鬧擾鄰。

3.一點小事就要房東出面解決,而且還不能等,希望隨call隨到,造成上班族包租公的困擾。


★★★★☆/

評鑑人數:5

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