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養房》精算口袋深度,是買房第一步

想靠房產賺錢 先修7學分

撰文者:郭莉芳


買房強迫儲蓄是一個好方法,但是很多人都會擔心:「房價這麼高,買了房子、背上房貸後,我的財務會不會從此『卡卡』,再也沒有能力做其他理財規畫?」

之所以有這樣的疑慮,是因為不知如何評估自己的買房實力,能付多少房貸、能買多少總價的房子。別擔心!以下就要教你評估方法,如何從口袋深度來推敲可以買多少總價的房子。

另外,如果是想買房出租當包租公,又想用租金養房貸的話,還要特別學會怎麼精算租金報酬率,以及該如何選擇具有足夠租屋人口支撐的市場,才不會買了房子卻招租不易,打翻「以租養貸」的如意算盤。

以下的7個學分,是想要買房自住或是買房招租的人的必修學分。

必修學分

1.從月薪推算負擔得起的房屋總價

房貸利率不到2%,好想棄租改買,晉升有殼階級;租金收益穩穩賺,以租金養房貸,讓人好心動。該如何知道自己是否有能力繳得起房貸嗎?能負擔多少總價的房子?這是自住客與包租公第一件要準確計算的功課。城市醫生不動產投資團隊創辦人柯惇貿建議,財力評估可參考2個依據:

依據1》總負債比不超過月收入7成

銀行審核還款能力是以「平均月收入」估算,通常是以最近1年所得稅扣繳憑單收入總額除以12個月,算出平均月收入。如果名下已經申辦過汽車貸款或信用貸款,或是有卡債,會吃掉這部分的額度。除非你收入很高,否則要是有很多消費性貸款將不利申請房貸,或是銀行會降低貸款成數,你的自備款就必須拉高。

依據2》是否有其他財力證明

如果能拿出名下有其他存款或是收入證明,部分銀行會因此放寬房貸額度或提供房貸利率減碼;不過,傳統老行庫審核較嚴苛,貸款成數只看「月收入」,其他財力證明無法幫你加分。

【案例試算】有無其他負債,決定可買房子的總價

假設小陳年收入60萬元,平均月收入5萬元。

情況1:名下無其他負債,可買908萬的房子

小陳能負擔得起的房貸預估是3萬5,000元(5萬元×0.7)。以利率3%、20年期房貸反推,約可申貸636萬元房貸(每100萬元的房貸月付金約5,500元);再以貸款7成反推房價,他可購買總價約908萬元的房子。

情況2:名下有小額信貸每月須還1萬元,只能買649萬的房子

小陳的每月還款上限為3萬5,000元,扣除小額信貸每月償還1萬元後,僅剩2萬5,000元。以利率3%、20年期房貸反推,約可申貸454萬元房貸(每100萬元的房貸月付金約5,500元);再以貸款7成反推房價,他可購買總價約649萬元的房子。

換句話說,如果小陳名下有其他負債要還,即使只有每月1萬元,也會影響他能買的房屋總價,一來一往總價就差了259萬。


★★★★☆/

評鑑人數:5

共有1篇回應

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